Karadağ’ın Avrupa birliğine girme sürecinde olması, ev almanın oturum izni ayrıcalığı sağlaması, güvenli ve huzurlu bir ülke olması, Avrupa’nın kalbine yakınlığı yüzünden burada ev satın almak Türkiye’den gelen yatırımcılar ile burada yaşamak isteyenler için mükemmel bir fırsat yaratıyor.
Ev fiyatları ortalama olarak 40.000€ dan başladığı için bir ev satın almadan önce detaylı bir bilgi sahibi olmak bu süreçte hayal kırıklığı yaşamamanız ya da mağdur olmamanız için önemli. Bizde Go Karadağ olarak sizlerle bu konudaki deneyimlerimizi paylaşmak ve burada ev satın almak isteyen okurlarımıza yardımcı olmak için bu yazıyı hazırlamaya karar verdik.
Ev satın almadan önce
Öncelikle oturum izni almayı planlıyorsanız evin değerinin bir önemi olmadığını söylemeliyiz. Evin değeri 30.000 euro olsa da 3 milyon euro olsa da size ayni şekilde oturum iznine başvurma imkanı sağlıyor.
Ev satın alarak alacağınız oturma izni size çalışma izni ve kalıcı oturum hakkından yararlanma hakkı sağlamıyor ve bu iznin her sene yenilenmesi gerekiyor ama yenilenme işlemleri gayet kolay bir şekilde hallediliyor.
Bilmeniz gerekenlerden biride eğer evi direk olarak inşaat firmasından almıyorsanız, yani evi başka birinden satın alıyorsanız evin değerinin %3 kadar devir vergisi ödemeniz gerekiyor. Bu da inşaat firmalarından ev almayı cazip kılan bir faktör.
İnşaat firmalarından alacağınız evler çoğunlukla eşyasız oluyor. Sadece banyo, tuvalet, lavabo ve kombi takılmış oluyor. Bazen klimada olabiliyor. Onun dışındaki mutfak gibi herşeyi sizin satın alıp monte ettirmeniz gerekli.
Gerekli İzinler
Bir ev alırken ilk dikkat etmeniz gereken şey evin gerekli izinleri olup olmadığını kontrol etmek.
Her ne kadar siz notere gittiğinizde noterin görevi olarak bu araştırmayı yapıp size evle ilgili herhangi bir sorun olup olmadığını bildirme zorunluluğu olsa da siz yinede evi alırken ev sahibinden ya da emlakçıdan kadastrodan alınmış tapu belgesini isteyin.
Bu belge üzerinde evin imar, iskan izinleri olup olmadığı ve her hangi bir vergi borcu bulunup bulunmadığını görebilirsiniz.
Özellikle Budva gibi sahil şehirlerinde düzensiz yapılaşma yüzünden çoğu evin imar ya da iskan izinleri bulunmuyor. Bu tip evler fiyat olarak daha uygun olsa da size çıkarabilecek sorunlardan dolayı Go Karadağ olarak bu tip evlerden uzak durmanızı tavsiye ediyoruz. Ev izinsiz olduğu için su ve elektrik faturalarını kaçak tarifeden ödemek zorunda kalabilirsiniz. Ayrıca evi satarken, izinleri olmadığı için sorunlar yaşayabilirsiniz.
İkinci önemli faktör ise evin sadece bir sahibi olması yani tapuda 1/1 görünüyor olması. Buda kadastrodan alınan belgede yazılı oluyor.
Noter İşlemleri
Bir yabancı olarak notere gittiğinizde Türkçe bilen yeminli bir tercüman bulunması zorunluluğu var. Tercümanlar genelde bu işlem için 35€ gibi bir ücret alıyor.
Noter sözleşmesinin tamamını tercümanın size okuduğundan ve anlamadığınız her maddeyi açıkladığından emin olun.
Noter ücretleri evin büyüklüğüne göre değişiklik göstermekte. Genel olarak fiyatların 300€ dan başladığını söyleyebiliriz.
Eşyalı bir ev satın aldığınızda evdeki bütün eşyaların resimleriyle birlikte bir listesini noter sözleşmesine kayıt ettirin. Yoksa siz satın aldıktan sonra eşyaların tamamını ya da bir kısmının eksik olma tehlikesi ile yüzleşebilirsiniz.
Evin elektrik, su gibi faturalarının siz evi aldığınız tarihte ödenmiş olması gerektiğini de kontrata yazdırın.
Ayrıca, eğer evliyseniz Karadağ yasalarına göre eşinizin evin üzerinde %50 hakkı olacağı noter kontratına eklenecektir.
Para transferi
Evi satın almak için gerekli parayı Türkiye’den banka aracılığı ile transfer etmeniz gerekiyor. Swift aracılığıyla yapacağınız bu transfer için banka 150€ dan başlayan bir komisyon talep ediyor.
Karadağ’ın çoğu şehrinde şubeleri bulunan Ziraat Bankasında bir hesap açtırıp parayı kendi hesabınıza transfer ettirebilirsiniz.
Eğer oturum izniniz yoksa banka size hesap açmayabilir. Bu gibi bir durumda da parayı noter aracılığıyla evi alacağınız kişi ya da kurumun hesabına transfer etmeniz gerekiyor. Bu tip transferlerde noterin güvencesi olduğu için banka hiç bir sorun çıkartmadan yurtdışından gelecek olan parayı kabul ediyor.
Yalnız Türkiye’den günlük para transfer limiti 20.000$ olduğu için transferi bir kaç farklı parçada yapmanız gerekebilir.
Eğer ödemeyi nakit olarak yapacaksanız bankaya en az bir gün önceden çekeceğiniz miktarı bildirmeniz gerekiyor. Çünkü çoğu bankadan günlük para çekme limiti 5000€’ dur.
Hayalinizdeki evi bulmak
Bir ev satın almak için önce doğal olarak onu bulmanız gerekiyor. Bunun için üç seçenek var. Emlakçılarla konuşmak, internette ev ilanlarının yayınlandığı sitelere bakmak ve Karadağ’ın her bir yanında yapılmakta olan inşaatların yapımcı firmalarıyla görüşmek.
Evi satın alacağınız yer konusunda karar verirken Budva hakkında yazdığımız yazıyı okumanızı da tavsiye ediyoruz.
Emlakçılar
Sahil kesiminde yani Budva, Bar gibi şehirlerdeki emlakçılar yabancılara karşı çok daha yardımsever davranıyor ve kuzeydeki emlakçılara göre daha güvenilirler. Podgorica gibi iç kesimlerdeki şehirlerde emlakçılarla ilgili sorunlar yaşayabilirsiniz.
Emlakçılara gitmenin en büyük avantajı bulundukları şehirde sizin bütçenize uygun emlakların bir listesini çıkartıp size evleri gezdirme olanakları olması.
Bir diğer avantajda evin satın alınmasıyla ilgili vergi, kadastro gibi işlemlerde size yardımcı olma ihtimalleri. Yalnız bu konularda, hatta hiç bir konuda emlakçıların verdiği vaatlere güvenmemenizi ve bu işlemleri onların yapmaları gerektiğini de noter sözleşmesine yazdırmanızı tavsiye ederiz.
Siz evi satın aldıktan sonra sizi yüz üstü bırakabilirler ve bütün işlemleri sizin yapmanız gerekebilir. Bu da yabancı bir ülkede oldukça zor bir süreç. Ama yazımızda bu konuya değinerek sizleri elimizden geldiği kadar bilgilendirmeye çalışacağız.
Emlakçılar sizden ısrarla kaparo isteyecek. Yasal olarak böyle bir zorunluluğunuz olmadığı için kaparo ödememenizi tavsiye ederiz. Çünkü kaparo ödemek sizin fırsatlarınızı kısıtlayıp karşınıza daha uygun bir ev çıkarsa bu evi kaçırmanıza neden olabilir.
Çoğu emlakçı genelde sadece yüksek fiyatlı evleri satmak istediği için giriş seviyesinde, uygun fiyatlı bir ev almak istiyorsanız kendinizin araştırma yapmanız gerekebilir.
Emlak Siteleri
Sizlere tavsiye edebileceğimiz emlak siteleri şunlar:
https://realmontenegro.house/tr/
https://www.realitica.com/real-estate/Montenegro/
https://estitor.com/me-en
Bu sitelerde çoğu ilan emlakçılar tarafından konmuş olsa da sahibinden ya da inşaat firmaları tarafından konulmuş ilanlara da denk gelebilirsiniz.
Go Karadağ olarak bizim tavsiyemiz düzenli olarak bu sitelere girip genel fiyatlar konusunda bir bilgi sahip olmanız. Ayrıca bu sayede ender de olsa çok uygun fiyata, acil olarak satılışa çıkartılmış evlerde bulabilirsiniz. Yalnız bu tip evler çok kısa bir sürede satılacağı için zaman kaybetmeden satıcıyla iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.
İnşaat Firmaları
İnşaat firmalarının en büyük avantajı evler henüz bitmemiş olduğu için fiyatların uygun olması ve devir vergisi ödemek zorunda olmamanız. Ayrıca sıfır bir ev alıyor olmakta yatırım açısından çok avantajlı.
Karadağ’ın her bir yanında görebileceğiniz inşaatların hemen yakınında bulunan satış bürolarından ya da inşaatı çevreleyen panellerde yazılı telefon numaralarından yapımcı firma ile iletişim kurabilirsiniz.
Sizlere taksitlendirme gibi çeşitli ödeme kolaylıkları sunsalar da inşaat firmaları fiyatlarında genel olarak pazarlık yapmamakta ve verdikleri fiyat son fiyat olmakta.
İnşaattan ev alırken dikkat etmeniz gereken şeyler
İnşaatın yerini mutlaka görmelisiniz. Çünkü yolu ya da alt yapısı olmayan bir inşaat olabilir. Şehire ya da marketlere çok uzak olabilir.
Ayrıca inşaat firmasının güvenilirliğinin bir göstergesi olarak firmaların sitelerine ya da instagram sayfalarına girerek daha önce bitirmiş oldukları binaları da görmenizi tavsiye ederiz.
Go Karadağ olarak size önereceğimiz en mantıklı yöntem inşaattan ev satın almanız. Ama unutmayın ki inşaat vaad edilen tarihe yetişmeyebilir ve beklemeniz gerekebilir.
Satış ileminden sonra yapılması gerekenler
İşlemleri normal şartlarda satın aldığınız kişi ya da emlakçının yardımıyla yapabilirsiniz ama yinede yapılması gerekenleri bilmenizde fayda var.
Eğer evin ilk sahibi değilseniz 15 gün içerisinde vergi dairesine gidip noter kontratında yazan bedelin %3’ü olan devir vergisini ödemeniz gerekiyor. Size söylenen banka hesabına ödemeyi yaptıktan bir ya da iki ay sonra sonuç size bildiriliyor. Eğer uzmanlar evin değerinin sizin ödediğinizden daha düşük olduğuna karar verirse size ödediğiniz fazla vergi iade ediliyor.
Sonucu aldıktan sonra kadastroya gidip evin sizin adınıza olduğunu gösteren belgeyle elektrik ve suyu da elektrik ve su idaresi binalarında üzerinize aldırabilirsiniz.
Yıllık ev vergileri satın aldığınız evin büyüklüğü ve konumuna göre değişiyor. Mesela aldığınız ev 20m2 den küçükse yıllık vergi ödemeniz gerekmiyor. Bu vergi genelde 300€ gibi bir rakamdan başlıyor ve taksitle ödeyebiliyorsunuz.
Bu yazımızda, Karadağ’da hayalini kurduğunuz evi satın alma sürecini anlama ve seçenekleri değerlendirme konularından, satın alma işleminden sonraki geçiş dönemine kadar bir dizi önemli ayrıntıya yer vermeye çalıştık.
Go Karadağ olarak amacımız, bu zorlu süreçte sizleri aydınlatmak ve yanınızda olmaktır. Mükemmel bir mülk seçiminde yardım, yasal süreçleri anlama veya Karadağ’ın gizli güzelliklerini keşfetme konusunda ihtiyacınız olan her adımda daha detaylı bilgi akmak için bize ulaşabilir ve aklınızdaki soruları bizimle paylaşabilirsiniz.